本土開發商末路窮途？海爾瀾山公館被收購

大約在10前,這些本土開發商在濟南“如雷貫耳”,它們是濟南地產界的主流。那時候的濟南,沒有萬科,沒有恒大,沒有綠地……

普利置業、齊魯置業、三聯城建、中齊地產……

大約在10前，這些本土開發商在濟南“如雷貫耳”，它們是濟南地產界的主流。那時候的濟南，沒有萬科，沒有恒大，沒有綠地……

現如今，濟南地產市場已經變天了。

再過10年，也許不用10年，濟南就找不到本土開發商了——自今年以來，在濟南拍出的所有居住用地中，幾乎看不到本土開發商。

海爾瀾山公館換東家 好大的坑

之所以聊起今天的話題，是看到了一則新聞：海爾地產的三個項目，被金科收購了。其中，包括濟南的海爾瀾山公館。

這個交易的大致內容是，金科出資23.5億元，收購了濟南的海爾瀾山公館、青島的羅蘭公館、泰安的桃花源項目和它們的債務。

這仨項目，除了泰安的項目已經對外銷售很小一部分，另外兩個項目還沒賣。從賬面上看，這三個項目都是“資不抵債”，凈資產為“負”。金科出資23.5億元，除了4億是收購款，其他19億多是還債的。

什么意思？大概可以這么理解：

海爾旗下的公司，借錢買了地，還沒怎么銷售，就不干了；金科要收購項目，但項目借了債，這些債可能是海爾相關方做的擔保，甚至是直接向海爾關聯方借的錢，所以收購的同時得還債。

看到這個事情，小編想說，這個坑有點大……

海爾瀾山公館從去年就說要開盤，并曾有“內購”行為，到今年年底了，不但依然沒有開盤，還要換東家了。

對于那些等待的人來說，要罵就大聲發泄出來吧！

濟南本土開發商誰有前途？

海爾地產不是濟南本土開發商，但卻是山東本土的開發商。與海爾地產相比，很多濟南本土開發商更慘。

濟南本土的開發商，現在分這么幾類：

第一，有著國企背景，還可以繼續。比如，黃金地產、重汽地產、魯商地產、三箭地產、濟南四建，等等。

它們有著國企背景，樹大好乘涼，也許還能支撐一段時間。但這類企業如果沒有機制上的突破，很難真正強大起來。

第二類，曾經名噪一時，如今漸行漸遠。比如，三聯、三慶、普利、齊魯、中潤……他們曾經是市場的引領者，現在已經很少看到新樓盤了。

第三類,N多不知名的開發商。這類開發商很快就再也看不到了，不說了。

第四類，剩余的火種？有嗎？

總得想點積極的。在今年的濟南地產市場中，哪些本土開發商會是未來之星？

建邦？靠著雪山、轉山等片區的土地，建邦是今年濟南地產市場上最大的贏家之一（土拍盛宴中，這兩家開發商賺瘋了！）。但是，它贏在土地上，后期操作全靠其他開發商。以后它還能這樣賺嗎？

銀豐？它在唐冶的項目很大，今年戰績應該不錯。但未來怎么辦？比如，它熟化的劉智遠地塊，能不能保下來？那可是塊肥肉，所有開發商都緊盯著，未來一場血戰勢在必然。

另外，說本土的開發商，不要提魯能，人家是央企——無論魯能集團的總部，還是魯能地產的總部，現在都在北京。

濟南本土開發商今年就拿2塊地

說到了土地，土地是面粉。沒有地，就沒飯吃。

對濟南本土開發商來說，影響最致命的是，濟南土地市場變了。

在過去，濟南很多本土開發商存活的模式是：先替政府拆遷，跟政府談好條件，土地拆遷后由拆遷人開發。但從今年6月30日之后，這種由惟一熟化人拿地的政策變了，所有開發商可以平等拍地。

然后，然后濟南本土開發商，就拿不到土地了……

我們梳理了今年以來濟南所有土地出讓記錄。從年初到現在，濟南已經成功出讓79宗居住及商住混合用地。本土開發商拿了多少呢？

濟南西城集團，濟南市國資平臺，拿了3宗，安置房用地，而且房子已經快蓋好了，走個手續而已；

濟南弘成置業，市中區國資企業，拿了1宗，安置房用地；

濟南市歷下區燕山工業小區開發建設總公司，國資企業，拿了1宗，內定好的，是前期項目配套產品；

濟南智慧城置業，拿了3宗，在雪山片區，土地推出時間也是6月30日，濟南土地政策變化前最后一天。濟南智慧城置業有兩個股東，前面說的建邦地產持股50%，另外50%被中建控制，所以這3宗地也很難說是本土企業拿的，只能說本土企業參與了。

嚴格說，濟南本土開發商今年就拿了2塊地：

濟南景洪置業，平安建設集團下屬企業，拿了1宗，位置在長清區，時間在年初，濟南土地政策變化之前；

濟南明湖天地，拿了1宗，海晏門改造項目，土地推出時間是6月30日。

海晏門的項目，明湖天地已經決定和萬科合作了。

所以，只能靠長清那塊地了？

本土開發商為嘛不行了？

該強大的時候沒有強大，這是濟南本土開發商的痛。

外地開發商大規模進入濟南，是在2007年前后，萬達、保利、綠城、天鴻等進入濟南。在此之前，濟南本土開發商占據著大部分市場份額。

在本土開發商的黃金歲月里，雖然也出現了如普利、齊魯等品牌企業，但沒有最終壯大起來。

有人說，是濟南市場的土地不夠“肥沃”，各方勢力盤根錯節，不可能讓某一方坐大的；也有人說，是濟南市場的土地不夠“寬廣”，沒有本土品牌企業的壯大空間；還有人說，是領軍人物過于謹慎，不敢走馬圈地，沒有看外面的世界……

后來，時代變了，外地的大企業殺進來了。

再后來，也許已經沒有本土開發商的機會了。

現在的房地產太燒錢了，本土開發商已經玩不起了。

拍一次土地，少了幾個億，多則幾十億、上百億，就是國內巨頭們也不得不聯合拿地，本土開發商怎么拼得過？

因為太燒錢了，所以要求效率更高、回籠資金更快、運營能力更強，而這都是中小開發商的軟肋。

中小開發商更擅長的是捂盤——逮著一個項目，捂上幾年，一點點地賣。這樣的玩法，貌似土地升值了，但扣扣各種增加的稅費，再扣扣巨額的資金成本，最后可能得不償失。

有些中小型開發商也明白這個道理，它們也想提高周轉速度，無奈效率太低……

這是一個地產大鱷橫行的時代。

對于買房人來說，這也許是福音，因為不必再擔心中小房企跑路、樓盤爛尾了，濟南買房人已經被這個坑得太多了。

只是，我們也不得不付出成本——更高的地價，更高的樓價……