迪士尼都盈利了，萬達文旅卻賣掉了。
這兩天最火爆的財經(jīng)新聞莫過于融創(chuàng)收購萬達旗下的文旅和酒店資產(chǎn)了。
7月10日上午，王健林和孫宏斌在一張辦公桌上拿著一個計算器輕松敲定一個大項目。融創(chuàng)中國(港股01918)以295.75億元收購了13個萬達文旅城的項目股權(quán)，并以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店。這次交易的總額達到631.7億元。
就在去年5月，萬達王健林亮相央視《對話》欄目時候還在隔空霸氣喊話：“有萬達在，上海迪士尼20年之內(nèi)盈不了利。”關(guān)于不看好迪士尼的原因，王健林當(dāng)初也給出了自己的理由：“迪士尼一個樂園只是一個室外樂園，有它的優(yōu)勢就是IP比較多，反過來成為一個包袱，只會就原來IP產(chǎn)品做擴張，很少研究新的商業(yè)模式和新的東西。有萬達在，迪士尼實在不應(yīng)該來大陸。”
時間剛過去一年，迪士尼馬上就要盈利了，王健林卻為何做出狂賣自己公司旗下文娛資產(chǎn)的決定呢？
關(guān)于這個600多億的大生意，我們先來看昨天雙方公司一起發(fā)布的公告：
公告稱，雙方同意，交割后，文旅城仍用萬達品牌，其規(guī)劃、開發(fā)和運營仍由萬達管控。酒店交割后，管理仍按原合同執(zhí)行至合同期屆滿。雙方還將在電影等多個領(lǐng)域進一步合作。雙方將在7月31日前簽訂詳細協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。
也就是說萬達相當(dāng)于把自己這些文旅項目和酒店產(chǎn)權(quán)打包賣給了融創(chuàng)，但是具體還是萬達在運營，這個也在意料之中，畢竟萬達在商業(yè)地產(chǎn)和酒店管理的運營要比融創(chuàng)在行的多。
如果把時間稍微往前翻看，6月30日，作為萬達集團開業(yè)的第6個重大文化旅游項目，同時也是東北地區(qū)唯一的萬達城，哈爾濱萬達城才正式開業(yè)迎客；昆明萬達文旅項目也是今年7月4日才簽約，短短6天就賣給了融創(chuàng)。
我們來看萬達近年來的財報：
從圖表中，我們很明顯的看出，萬達旗下的租賃及商管和酒店業(yè)務(wù)的收入和占比都在不斷提升，毛利率也是相當(dāng)可觀。而根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，萬達的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持良好的增速，2017年上半年萬達商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為563.4億元，同比增速為11.3%，而租金收入同比增速達到34.3%。
種種現(xiàn)象表面，萬達在前期一直在打造自己的文旅和酒店帝國，一副要和迪士尼一決雌雄的架勢。那么這次萬達集團為何要拋售這么多相關(guān)資產(chǎn)呢？首富王健林的萬達真是“缺錢”了嗎？
萬達為什么要出售文旅和酒店資產(chǎn)？
關(guān)于這次項目轉(zhuǎn)讓，王健林第一時間對外界表示：“轉(zhuǎn)讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，并進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。這次回收資金全部用于還貸，萬達商業(yè)計劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。”
那么當(dāng)前的萬達資產(chǎn)負債情況是什么樣呢？在2016年9月27日，從港交所退市后，萬達商業(yè)地產(chǎn)的主要融資渠道就剩下發(fā)債和銀行貸款。
據(jù)公開信息顯示，2015年，萬達商業(yè)地產(chǎn)在銀行間市場共發(fā)行2期中期票據(jù)，金額為150億元，在上交所發(fā)行2期15公司債，金額為100億元；2016年，萬達商業(yè)地產(chǎn)在銀行間市場共發(fā)行4期中期票據(jù)，金額240億元，在上交所發(fā)行6期16公司債，金額250億元；2017年在銀行間市場發(fā)行3期中期票據(jù)，金額130億元。
萬達商業(yè)地產(chǎn)此前統(tǒng)計截至2016年末，其金融機構(gòu)借款待還金額為499億元。
根據(jù)公開信息，截至2016年底，萬達商業(yè)地產(chǎn)貨幣資金為1002億元，總資產(chǎn)為7511億元，負債合計為5278億元。如果單以看資產(chǎn)負債率，萬達商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)并不算高，截至2017年一季度其資產(chǎn)負債率為70.61%。不過，其有息負債確實在不斷攀升。
從萬達的經(jīng)營上看，萬達廣場和萬達城這些項目都要燒錢，現(xiàn)金流壓力也在增大，還是得靠融資。根據(jù)披露的數(shù)據(jù)顯示，萬達2014-2016 年間：經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額穩(wěn)定增長，但是投資性現(xiàn)金流凈額卻一直維持高位，基本都是在靠融資輸血。如果這次出售給融創(chuàng)的項目成交的631.7億到賬的話，其資產(chǎn)負債率將有所下降，這樣會讓萬達的財務(wù)狀況更加穩(wěn)健。
當(dāng)前的金融監(jiān)管政策已經(jīng)從“去管制”或“輕管制”向“強管制”或“重規(guī)范”過渡。雖然房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，但在“房子是用來住的”這一點明確之后，降杠桿的大政策必然會波及到開發(fā)商。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款越來越難。沒有了金融彈藥的支持，現(xiàn)在挖坑囤地，在很大程度上會埋了自己。負債越多越好、買的資產(chǎn)越多越好的思維，正需要新的思維所代替。王健林此舉也是明智之舉。
\u00A0\u00A0\u00A0 王健林的棋局
一、向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型
在看萬達當(dāng)前的業(yè)務(wù)情況之前，我們有必要先梳理一下萬達成立以來主要的發(fā)展階段：
1、1988-1998年：住宅開發(fā)階段，從大連地方性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展為全國性的房企。
2、2000-2006年：住宅+商業(yè)階段，開始發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，奠定“住宅+商業(yè)”戰(zhàn)略。
3、2007-2014年：商業(yè)+文旅階段，拓展文化旅游業(yè)務(wù)――萬達城。
4、2014年至今：輕資產(chǎn)階段，推行輕資產(chǎn)模式。
王健林這兩年多來一直在談萬達要從地產(chǎn)向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。王健林認為首先是全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如影視、體育、旅游、兒童娛樂、大健康、網(wǎng)絡(luò)、金融等。王健林稱，所有這些業(yè)務(wù)板塊，除網(wǎng)絡(luò)明年才能整體盈利外，其他板塊都有利潤。其次，萬達集團也將大幅減債，計劃三年左右清償集團層面金融機構(gòu)債務(wù)。
如此轉(zhuǎn)型，其實萬達已經(jīng)走在一條“去地產(chǎn)化”的路上，王健林多次表示“不再做地產(chǎn)商”的想法，隨著地價上行導(dǎo)致的行業(yè)利潤空間趨勢性縮窄，業(yè)務(wù)模式面臨較大挑戰(zhàn)，倒逼公司轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。2016年公司住宅和商業(yè)結(jié)算毛利率分別降至30.67%和45.02%，經(jīng)粗略測算，一旦公司住宅和銷售型商辦的毛利率降至25%和40%以下，銷售物業(yè)利潤或?qū)㈦y以覆蓋自持物業(yè)開發(fā)成本，資金壓力將明顯上行，探索輕資產(chǎn)一定程度上乃無奈之舉。
二、賣掉國內(nèi)近8成持有項目 狂投海外
其實在631.7億賣掉13個萬達文旅城以及76個萬達酒店項目后，萬達幾乎將其在國內(nèi)能夠產(chǎn)生負債的“重”資產(chǎn)項目出清，成了名副其實的商業(yè)服務(wù)管理運營商。而與此同時，其海外投資額則累計到了2541億元人民幣。
萬達集團部分海外投資如下：
而融創(chuàng)此次收購的項目就包含建設(shè)用地接近6000萬平方米，這就意味著孫宏斌此次收購?fù)瓿珊螅f達約80%的土地儲備在此次交易中被出售。
三、為A股上市做準備
這次收購行為也讓人不由的想起萬達商業(yè)上市的坎坷路。萬達商業(yè)在2008年發(fā)力A股IPO，并展開了一系列上市前期準備工作，按照當(dāng)時的計劃，萬達商業(yè)有望于2010年6月在A股掛牌。但隨之而來的樓市調(diào)控打亂了萬達上市的陣腳，房企融資渠道全面收緊。直到今年樓市調(diào)控力度不減，在證監(jiān)會的統(tǒng)計中，萬達商業(yè)地產(chǎn)被認定為房地產(chǎn)業(yè)，目前是已反饋狀態(tài)。但按照目前監(jiān)管對于房企上市的態(tài)度，短期內(nèi)或難可見有所松動。
目前，萬達商業(yè)在H股的市值規(guī)模為2383.65億港元，與王健林對萬達商業(yè)起初預(yù)判的3000億元市值高度還有相當(dāng)距離，而萬達商業(yè)的市盈率不到7，跟在A股上市的地產(chǎn)公司動輒幾十倍甚至上百倍的市盈率簡直不可同日而語。可見王健林渴望萬達商業(yè)回歸A股是多么的迫切。
萬達通過轉(zhuǎn)讓相關(guān)項目以達到“去地產(chǎn)化”從某種程度上也會更符合證監(jiān)會對其上市的要求。也許在王健林的字典里，這次萬達商業(yè)回歸A股指日可待。
四、全面布局文娛產(chǎn)業(yè)
還有一個值得注意的細節(jié)就是在雙方公告中有一條：雙方同意在電影等多個領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。而在6月30日融創(chuàng)中國的公告稱，已完成收購協(xié)議項下的樂視網(wǎng)(行情300104,診股)、樂視影業(yè)及樂視致新的目標股份轉(zhuǎn)讓登記，以及完成提名的目標公司相關(guān)董事及高級管理人員的委任。展望未來，萬達、融創(chuàng)和樂視將會產(chǎn)生怎樣的化學(xué)反應(yīng)值得拭目以待。
王健林曾經(jīng)不止在一個場合說：“萬達除了投資海外，在中國的發(fā)展肯定是重頭戲，因為娛樂、旅游、體育市場剛剛開始，這方面肯定作為重點發(fā)展。”
聽其言觀其行，萬達王健林正在下一盤大棋。