紅塔紅土基金：一線城市調房價 周邊城市或受益

正文 手機網瀏覽財經資訊 財經號全新改版上線

中金在線微博微信加關注 掃描二維碼 關注 中金在線微信 關注

日前，當大家還沉浸在上海“史上最嚴”樓市新政的討論中時，深圳最新限購政策也在當日晚間迅速跟進出臺, 不少人都在驚呼“風向變了”。對于此次一線城市購房政策的調整，紅塔紅土基金研究部羅驥認為此次政策調整主要原因是兩大一線城市樓市出現非理性上漲，監管旨在擠出房地產泡沫。隨著新政的落地，樓市暴漲趨勢或將結束,樓市將步入平穩調整期，購房資金有望向庫存較高的地方比如周邊衛星城流出。 \u00A0 進入2016年以來，上海深圳兩地的樓市價格漲勢在持續半年有余之后，仍然保持著每月刷新紀錄的暢旺狀態。數據顯示，上海2月份一手商品住宅成交均價同比增速達24%，深圳一手商品住宅成交均價同比漲幅更高達72%。2016年至今，上海與深圳成交面積同比漲幅分別高達53%與16%，量價同時領跑全國，為上海與深圳樓市降溫的呼聲也越來越多。 \u00A0 本次上海與深圳出臺的調控政策的思路基本一致，目的在于提高購房門檻，禁止場外配資以及抑制投機炒房的行為。從已出臺的調控措施來看，上海市的調控力度更是超出預期。就上海市而言，將連續繳納社保繳納年限提高5年影響最大的是剛需類人群。深圳市將連續繳納社保年限從1年調高至3年，力度相對溫和，但由于深圳的房價已經處于相對與絕對高位，并且從2016年的成交量看已經有滯漲現象，證明調控政策實施前深圳市剛需類人群觀望情緒比上海市的更加濃烈，預料深圳樓市對政策的敏感度相對上海而言要低。從改善型住房的角度看，上海市大戶(140平米以上)占比約30%，目前銀行執行的首付比例為50%，新政實施后提高至70%，同時嚴抓首付貸等行為。該政策大大提高了購房者對自有資金的要求，必然會使部分購房者推遲換房甚至取消換房。而深圳只改變了二套房的認定標準，政策調整對購房者預期的沖擊相對較小。 \u00A0 政策出臺后，二級市場并沒有出現大幅波動，地產板塊股票近日的走勢也跟隨大市上升。習近平總書記在去年11月提出的化解房地產庫存，促進房地產業持續發展的基調仍主導著整體的房市。2015年下半年以來，某些二線城市與三四線城市的庫存處于歷史高位，導致了房地產開發投資增速創了新低，這種負面效應影響到了鋼鐵、水泥、家電等十幾個行業，對經濟發展以及企業的盈利造成了極大的障礙。 \u00A0 歷史上看，房地產的價格和銷量與貨幣政策息息相關。2016年政府工作報告明確提出“繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策”，可以預料未來一段時間政府都會實行相對寬松的貨幣政策。因此，房地產去庫存仍是2016年經濟工作的重點之一 \u00A0 \u00A0 \u00A0 \u00A0城市間發展的差異化導致一線城市房價增長過快，上海與深圳出臺的調控政策主要為防范房地產市場過度投資與場外不規范配資行為，短期利空房價與成交量，但一線城市特別是上海深圳的競爭力多年來持續排在全國前3，在目前的政治與經濟環境下不存在房價大幅崩盤的可能，調控當地房價長期來看能驅使價格回歸合理水平并引導資金流入庫存量較高的城市。一線城市的周邊衛星城將會是本次調控的最大受益方，新政后周邊衛星城單價與成交量仍有一定的上漲空間。總體來說，本次調控并非是針對全國房地產市場打壓的開始，而是確保房地產去市場的“穩增長、去庫存”的政策基調不發生重大偏離。