安家融媒專訪丨戴德梁行大中華區副總裁王盛 時長：11分46秒，請在WiFi環境觀看

2011年進入戴德梁行前有著深厚財務履歷的戴德梁行大中華區副總裁王盛先后在知名會計公司、國際銀行和房地產信托投資基金公司均有過任職。

也正是專業的財務背景輔助著王盛管理戴德梁行在北中國區的6家分公司�！按鞯铝盒惺且粋�專業的房地產公司，是房地產的投資人、業主、終端使用者的最好合作伙伴�！蓖跏⑾虬布胰诿接浾哌@樣介紹。

曾在美國生活24年的王盛對國際市場有著充分的認知，也正是這樣經歷，讓他對中國市場有著更加獨特的見解。

不贊同“中國人一定要買房”

“中國經濟發展迅速，路徑很獨特。從剛開始出現商業地產到現在，房地產市場歷經三十年左右時間，從某種角度來看，這條路西方已經走過。值得注意的是，美國的開發商總數是中國的百分之幾。從數字來看，美國開發商數量很少，中國未來也可能是相似的發展方向�！蓖跏⑷缡钦f。

此外，王盛稱，“我不是特別贊同‘中國人一定要買房’這一觀點，中國有商品房也才三十多年。伴隨著市場逐漸成熟，可投資產品越來越多樣化，例如，國債、金融產品，國人的投資渠道并不僅局限于買房�！�

“但這些房地產市場變化，離不開政策支持和投資產品多元化，”王盛表示。2017年7月，住建部、發改委、財政部等九部委聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，鼓勵多種方式和渠道拓寬租賃住房來源，確立12個首批住房租賃試點城市。

有專家表示，政策的發布預示著我國住房租賃市場改革大幕已經拉開，房地產業“輕租重售”的局面將扭轉。在國家大力鼓勵“購租并舉”情況下。對傳統的房地產企業而言何嘗不是機會。

王盛告訴記者說：“傳統房地產都在談所謂的輕資產，輕資產概念是什么？從某種角度來講是對資產的管理，也就是租賃。以前是商業地產自持與運營，未來可能就是居住性物業持有和租賃。 政府現在很明顯在鼓勵開發商往這個方向走，因為房地產經濟通過買賣進行是不可持續的�！�

真正的REITs是轉移物業所有權給投資人

有著豐富財務背景的王盛對房地產金融領域有獨到的見解。王盛表示，相比傳統的融資產品，類REITs（房地產信托投資基金）和ABS在市場上并不少見。究其原因，其一，融資成本低；其二，融資額度高。

數據顯示，目前，國內“類REITs”產品市場累計發行規模約400多億元，其中2016年至今交易所發行規模超過174億元。而ABS發行總額從2013年的279.70億元,猛增至2016年的8755.35億。今年前8月,ABS發行總額已達7050.90億,較去年同期增長71.35%。

但這些金融產品沒有完全市場化，所以稱作類REITs 。那什么是真正的REITs ？王盛說：“在歐洲和北美運營的傳統的REITs是業主出售物業所有權給成千上萬的投資人，然后把物業交由資產管理公司或基金管理公司來運營。類REITs和REITs的根本區別在于，類REITs背后的物業并沒有轉移其所有權。 ”

聊到導致中國市場上沒有真正REITs產品的原因，王盛表示，其一，政策不健全；其二，中國可投資物業數量少，業主抵押物業收回資金后可買的物業少之又少。

歸根結底是可投資項目有限，所以投資人抵押項目獲得資金，而一旦償還借款，就會收回項目所有權，王盛稱。“隨著市場足夠成熟，物業上市，散戶拿著幾百塊錢可以從股市買到寫字樓金融產品，到那個時候真正的REITs就出現了。”

運營能力是城市更新最核心要素

根據報告顯示，2016-2020年間，我國城鎮住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%，國內城市更新的潛在需求量十分龐大。

王盛分析稱，伴隨著可開發地越來越少，城市更新換代的機會就來了。舉例來說，中國有很多國企在轉型，大量的舊廠房、宿舍等項目可以推翻重新建，這就產生了一系列的項目可以來做。從我們身邊來看，北京城市副中心和雄安新區的設立，也都與城市更新不無聯系。

此外，對方坦言，在西方商業地產的維護是一項非常專業和系統化的工程。而在中國大多數城市，一棟五年的樓宇就會顯得很老舊，一棟十年的樓宇可能已經喪失了大部分使用功能，這是個很大的問題，但是從另一個側面來看，對于開發商來講蘊藏著巨大地市場機遇。

開發商在城市更新過程中充當著什么角色？王盛是這樣回答的，“開發商在城市更新中充當服務商角色。簡單來說有兩件事情需要做，其一，把舊項目翻新,當然這個過程中需要政府支持，因為可能涉及土地性質改變；其二，就是舊項目改造之后的運營�！�

“其實，對企業來說最核心的是運營能力和資產管理能力，把這些能力運用在城市更新上，房企機會還是很多的。”王盛表示。

預測北京市場會越來越大

2016年，戴德梁行北中國區的營業收入和利潤實現了增長，業務份額占比更重要的是投資及顧問服務、估價及顧問服務、資產服務等板塊。而截止2017年，戴德梁行在北方區發展剛剛好20年，，短短20年的時間，戴德梁行是如何引領行業，做到與時俱進的？

王盛指出，正是因為這20年來戴德梁行對北方市場的全心投入，以及對國際市場的準確認知，戴德梁行才能走在市場前面。

“戴德梁行的策略發展顧問部也在尋求轉型。”談到業務線時，王盛表示：“過去部門主要幫助開發商開展土地開發前的顧問服務，比如，開發商拿地后的規劃、銷售和自持比例�，F在，城鎮規劃，比如特色小鎮項目規劃以及產業引進都是重點服務內容，這就是轉型。”。

對于未來戴德梁行在北京的發展。王盛在最后總結說：“一方面，北京市場潛力巨大，戴德梁行一些業務線會重點加強。比如，甲級寫字樓在今后幾年會迎來供應高峰期，業務線將圍繞這一點加強投入。另一方面，現在戴德梁行在北中國區有6家分公司，未來，隨著一些城市發展逐漸成熟，戴德梁行會相應增設分公司，市場會做得越來越大�！�

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新型城鎮化與養老產業

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