紅島的控規，陸陸續續，總算是出齊全了。
高新區中東片區早在2014年便出爐，2017年初優化過一次，紅島經濟區西片區和紅島街道的控規則是在今年底接連公布。
規劃大家也都看到了，按官方的說法，高新區中東片區定位——國家級高新技術產業區；青島市軟件科技城核心區，戰略性新興產業聚集區；北岸城區科技研發中心，高端裝備制造業基地；高新區商務中心、生活服務中心、生產中心。
寫了一大堆，總結出來，用時下比較流行的詞來表述，那就是產城融合，宜居宜業。你從圖上一大片土灰色的一類工業用地上就能看出，高新區中東片區的側重點在哪。
說實話，有點像是上個世紀老東北工廠林立，出了廠區就是生活區的意思，不過，我們現在發展的是高新產業，走高科技研發路線，高端、科研、無污染。
目的是什么，就是為了讓你在這里工作，在這里生活，在這里扎根，變成這里的常住居民。
高新技術產業，本身就是個慢工出細活、不可能立竿見影的東西，在青島這樣高新產業整體欠發展的地方發展高新區，難度和效果可想而知。
而根據數據統計，去年高新區常住人口是9.97萬人（其中很大一部分都是在房價很低時入手的剛需），流入人口更是只有大約800人，可見，我們的產業，并沒有為高新區帶來多少人口流入，失去人口紅利，城市的發展勢必會受到影響。
起點是很高，目標也很遠大，引入的項目也都很高大上很唬人，可真正落地后的效果，目前看，不理想。
10月公布的紅島經濟區西片區控規之前也為大家解讀過紅島新規劃：未來，這里將崛起一座高鐵新城！一座大學新城！一座科研新城！。
在功能定位上，該片區規劃以“科技、生態、人文新城”為目標，聚集國際化城市要素，建設成為推動青島國際化城市發展的“灣區創新城”。力求將片區打造成為參與國際經濟要素資源配置的創新中心、區域性的綜合交通樞紐、青島市公共服務設施聚集區、北岸城區的商務中心。
西片區規劃25.7萬人，目前15個村莊，3.48萬人，算上為數不多的幾個小區，目前看也就4萬人左右，未來需要有20萬人的人口流入。
看規劃又是以創新和商務這樣看著高大上、發展慢累難的產業為主，對于人口的吸納能力，也會是個大問題。
當然，這里有紅島高鐵樞紐站，對于山東人口的吸納還是有保障的，畢竟省內唯一可以稱為對手的也只有濟南，可放眼全國，與北京、上海這樣的城市相比，可以說是完敗，在吸納山東人口時如何保障人口不外流，如何利用好高鐵這把雙刃劍，又是個問題。
放眼全國，半死不活的高鐵新城，還少嗎？
再看預留了城市發展用地的紅島街道——紅島未來將以尊重生態本底為基礎，以建設“科技、生態、人文”新城為目標，逐步建設成為多元的文化旅游生態島。力求將片區打造成為青島市的文化、旅游度假和會議中心，北岸城區的公共服務設施聚集區。
規劃不超過18萬人，目前17個村莊，3.6萬人，未來需要填充差不多15萬人進去，如果填入15萬炒房客倒是很簡單，可需要的是常住人口，就靠還在建設的市政項目、不完善的生活配套能吸引來常住人口嗎？
規劃利好倒是很吸引人，可全款的投資客來了，打算常住的人如何才能進來？
炒房客云集的紅島，一旦潮水退去，裸泳的是誰？受傷的又是誰？
要知道，高新區建設了大量的人才公寓，來這邊工作的人可以以低于商品房的價格買到人才公寓，這對于投資客來說可以說是個不小的利空。暴漲后的房價已經不適合短期套現，當然，若是長期持有，當做資產配置的話，還是可以的。
在《青島市城市總體規劃（2011-2020）》中，北岸城區是青島市域城鎮布局的空間中樞，以高水平打造科技型、生態型、人文型新城區為目標，合理控制開發時序，為建設青島市未來的公共服務和公共管理中心預留發展空間。
紅島作為青島市幾何中心、膠州灣灣底、北岸城區核心區，高度不言而喻，未來也值得期待，這點我從未懷疑過。
可隱藏在美好未來背后的，是現實發展中凸顯出來的一個又一個亟待解決的問題。
紅島的房價，不能靠市政府搬遷預期，得靠日漸成熟的紅島做依托。
紅島的未來，還需要時間。
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