“真正的房價有多高呢？超過兩萬塊錢的不到10個城市，超過一萬的不到20個城市。去年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，地級市平均房價不到4000，今年10月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國的平均房價7000多，我們沒太搞懂，為什么你們覺得房價高，我覺得還早著呢。”11月29日，華遠地產股份有限公司原董事長任志強在“《財經(jīng)》年會2018：預測與戰(zhàn)略”上如此表示。

華遠地產股份有限公司原董事長任志強

以下為任志強發(fā)言實錄：

社會主義初級階段和發(fā)展中國家的地位沒改。這兩個沒改，說明中國還得回到原來的建立市場經(jīng)濟框架高速發(fā)展的過程。預計城市化任務還沒完成呢，要完成小康目標最少要到60%、70%的城市化率，中國社會主義初級階段的建設周期還長著呢，你們不要以為今天就建完了，早著呢。

所以，應該說中國的城鎮(zhèn)化路還有一段時間，十九大說要完成小康2035年的目標，最少每年有一到三個點才能完成，不蓋房子住哪兒，這是一個大的問題。

很多專家老覺得我們的房子已經(jīng)解決了，其實城市中的住房需求還是巨大的，特別是李鐵談到了老齡化問題，我們的老齡化問題非常嚴重，但更嚴重的是年輕人的獨居問題。

在歐洲很多國家，年輕人的獨居達到40%，什么意思？就是父母有房子我也不住，單獨住。中國獨居的增加和過去的傳統(tǒng)計算是完全兩個概念，也就是說家庭人口比例數(shù)在大幅度下降。從1984年的三點九幾下降到二點八幾，但是北京、上海已經(jīng)降到了2.3、2.4，換句話說就是兩個人一個家庭，或者兩個人多一點點。

一個人一個家庭已經(jīng)占的比例很大，占到全世界的25%左右，而中國未來的獨居發(fā)展趨勢是什么？預計中國未來城市里最少有一億五千萬套，中國的房子還得蓋多少年呢？僅僅滿足獨居人口的家庭需求，大概要再干25年，別的還不算。結婚、生孩子的還不算。

為什么？從1990年開始建到現(xiàn)在，一共建了一億五千萬套，你們以為商品房有多少嗎？商品房只占住房總量的40%，或者還不到。像大城市，北京、上海還不到40%。

真正的房價有多高呢？超過兩萬塊錢的不到10個城市，超過一萬的不到20個城市。去年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，地級市平均房價不到4000，今年10月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國的平均房價7000多，我們沒太搞懂，為什么你們覺得房價高，我覺得還早著呢。

北京等個別城市房價比確實高，外地的有錢人都到這兒來了，我們真正超過2萬塊錢的平均房價只有10個城市，20個城市決定了全國的平均房價大幅度上漲，但我們的房價離合理水平還差得很遠。

我讓易居幫我們做了一個調查，就是房價扣除地價以后的房價收入比是多少，非常低，全國大概不到6%，可能北京、上海比較高，但是扣除地價以后相差60%。

換句話說，中國從來沒有出臺一個政策限制地價，而所有的不合理大概都在地價上。所以，我們計算一個扣除地價以后的房價收入比，非常非常合理，而且比國際上還低。也就是說，當其他的國家不是一次性支付70年而且是競拍價格的時候，房價是相對合理的。

我們從2004年8月31日以后，但出文件是2002年開始招拍掛，在沒有實行招拍掛期間，房價平均漲幅不到3%，但我們的收入平均漲幅是9.5%，2007年出現(xiàn)了大量的地王，隨后開始出現(xiàn)天價地，地價高過面粉，于是出臺了一系列的調控政策。

調控政策最大的問題是無法，你們可以查一查所有地方出臺的調控政策，哪個是依據(jù)上位法了。我們1995年開始實現(xiàn)房地產管理法，你們查查房地產管理法，有地方政府批準價格嗎？沒有。上面只寫了商品房賣完了以后，價格到政府那兒備案。

另外，沒有契約，因為土地合同中寫了可以蓋這個房子，可以蓋那個房子，沒寫必須限價，但是我蓋完房子你說契約不算數(shù)，房子只能賣多少錢，我已經(jīng)蓋好了也不行，沒有契約精神。我們沒有市場價格信號。所有的價格信號都是假的，所有的地方政府幾乎無造假可能，要不然就是高價的不讓你賣，要不然就限價。

如果市場里沒有價格信號，任何人做出來的判斷一定是錯誤的，不管是中央政府還是地方政府，也包括市場中所有的人，你們做的信號能是正確的嗎？不是。因為你看到的是虛假的信號。既然是假的市場信號，怎么判斷呢？未來是漲還是跌，不知道，因為價格可以隨便走。這可能是我們認為房地產市場的拐點來了，因為你永遠不知道未來的價格是多少。

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