原標題：西安三彩集團：關于房地產長租公寓的八大共識

2017年的長租公寓在經歷可預見的平穩發展后迎來波瀾，十九大定位“租購并舉“，住宅租賃一時成為房地產市場發展新引擎，回首過去的11個月，展望未來，西安三彩集團關于房地產長租公寓人們已達成八個共識。

共識一：千億融資市場即將顯現

去年剛剛升溫的租賃融資市場，在“租售并舉”之后迎來大熱，融資金額不斷刷新。

而近期中信銀行、建設銀行、工商銀行更是籌備千億重資接踵進場，2018年公寓行業的融資事件注定此起彼伏。

共識二：“5橫4縱”市場格局逐步顯現

在目前長租公寓領域孕育“獨角獸”的階段，所有的市場參與者都在擴大管理規模，搶占市場份額。而由于資源、資金、管理水平的差異，各從業者紛紛利用各自的資源稟賦進行突破和嘗試，最終的市場逐步朝向“5橫4縱”格局發展。

資源優勢：房企手中的閑置資產，集團整體信用的低成本融資；

管理內功：溫室中的團隊，對外擴張時盈利的持續能力將遭遇嚴峻挑戰；

發展趨勢：借助品牌的價值、資源優勢，進行對外擴張，競爭力十足，目前呈現為開發運營、資產托管、運營服務和代建運營等狀態；

代表機構：遠洋邦舍、萬科泊寓、招商壹棧。

資源優勢：住客和存量物業的管理經驗豐富，擁有較多的存量改造物業；

管理內功：酒店運營管理轉變為公寓運營管理的觀念要改變，但連鎖經營能力是極大優點；

發展趨勢：地段不好的酒店改造成公寓在經營上的困難不小，在對外擴張上物業獲取難題一時難以解決；

代表機構：華住（城家）、窩趣（鉑濤）。

資源優勢：有天然的客源和分散式房源獲取渠道；

管理內功：運營方面，對產品的理解和成本控制能力將是爭奪市場的關鍵；

發展趨勢：實力中介將會逐步增加集中式公寓的比重，更好地發揮資金和客源優勢，同時以集中式公寓為據點發展周邊分散式租賃的托管服務，以輕重結合的方式進行擴張；

代表機構：鏈家（自如）、我愛我家（相寓）。

資源優勢：品牌或入市早或強調個性，經營方式靈活下的社群資源廣泛；

管理內容：由于資金和資源卻是其共同的弱勢，但擁有豐富的一線經驗和軟硬件的積累；

發展趨勢：未來的融資大事件極有可能圍繞品牌機構展開；

代表機構：新派公寓、魔方公寓。

上海近期出讓的2宗“只租不售”用地均由區屬國企以超低價獲得，深圳新組建的國有租賃企業人才安居集團開始運營，未來將籌建40萬套人才房，70%為公租房，可見政策支持“國企先行”導向。

而隨著國企的入場，未來，買不起，不會也租不起的疑問，極有可能伴隨著公租房的政策而消散！

四種不同的價格維度，這樣分層后的社群運營也會讓各方參與者暢想。

共識三：短期內盈利難問題難以解決

按照租賃房源的不同，目前長租公寓的盈利模式一共有四種：自有長租公寓、輕資產集中式、輕資產分散式和業主委托管理的盈利模式。

雖然在不同的盈利模式下，各長租公寓品牌的盈利不盡相同，但前期成本投入大、利潤回報率不高、回報較長卻是這個行業的共同的痛點。

成本和空置率管控是長租公寓盈利的兩大關鍵點，誰能最先解決？

共識四：公寓資產證券化迎來爆發

從魔方的嘗試，到新派公寓樹立的標桿，再伴隨著租房貸款市場的不斷擴大，預計未來5年，在長租公寓領域，中國有可能誕生全球最大的REITs。

長租公寓市場仍缺乏金融創新和配套產品，而長租公寓又非常適合資產證券化，預計2018年ABS（資產支持證券）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）以及REITs這些長租公寓市場金融創新的主流產品會層出不窮。

共識五：互聯網驅動公寓市場擴張

在阿里巴巴技術支持打造的“杭州住房租賃監管服務平臺”上線兩個月后，京東也成為“北京住房租賃監管服務平臺”的中標技術單位；10月份支付寶更是宣布通過芝麻信用接入百萬套房源；此外鏈家的自如、YOU+、萬科泊寓等都有自己的在線平臺。

基于互聯網，大家都在嘗試建立自己的護城河，但大的平臺很難做到精細化和垂直，而自建平臺又會導致信息不對稱。但從互聯網的趨勢和行業長期發展來看，長租公寓互聯網平臺的背后以公寓SaaS系統接入保障房源真實性是必由之路，線下運營能力則構成第二道護城河。

未來以流量見長的大平臺與具備線下落地優勢的區域化平臺將長期共存。

共識六：人口分布決定了市場在什么地方

鏈家集團CEO彭永東認為未來中國會形成“3+6”格局，也就是說形成3個都市圈：北京、上海、深圳；還有6個內陸的中心城市：成都、重慶、長沙、武漢、南京、合肥。

共識七：公寓領跑三要素：融資、運營、服務

融資能力、資產運營能力和優質服務，是成為長租公寓領域領跑者的三種必備要素。

規模的優勢必須搭配有效的成本控制流程和精細化的運營管理，否則鋪開的規模和較多的房源優勢也可能因為較高的空置率而削弱本應享受的規模優勢。

品牌服務是此行業的長勝之道，長租公寓的核心是服務，服務周到才能最終贏得租戶的信任，雖然衍生服務尚處于未被開發的狀態，但是長租公寓的本質是優質的租賃服務，如果沒有良好的租賃體驗，則衍生服務就很難長久地維持。

共識八：產業鏈的“橄欖枝”愈發繁榮

在各大長租公寓的直接參與者外，金融、裝修、家電、家飾等公寓衍生產品的產業鏈也將迎來繁榮，智能生活也會在公寓市場逐一體現。

海爾集團沃棣家居推出了為客戶提供產品解決方案、金融解決方案和服務解決方案的服務。從買房裝修、家具產品到室內設計方案、安裝服務，甚至家具、家電等租賃貸款都可以得到一站式解決。此外，為迎合80、90后的智能生活趨勢，智能家居也迅速在長租公寓市場擴散開來，例如小米、阿里、百度智能家居系統等。更多房產資訊可在西安三彩集團官網查看。返回搜狐，查看更多