住宅+公寓“組合拳”成為鄭州房地產市場新特征

[摘要] 2017年鄭州房地產市場正式進入下半場，在住宅市場去化周期逐漸增長、房企資金回籠逐漸放緩的情況下，公寓等商業類房地產產品逐漸嶄露頭角。公寓以其總價低、月供負擔小、功能齊全等功能被購房者青睞。同樣，首付比例高、資金回籠快、不限購等優勢，被開發企業在市場上重點推出。

2017年鄭州房地產市場正式進入下半場，在住宅市場去化周期逐漸增長、房企資金回籠逐漸放緩的情況下，公寓等商業類房地產產品逐漸嶄露頭角。公寓以其總價低、月供負擔小、功能齊全等功能被購房者青睞。同樣，首付比例高、資金回籠快、不限購等優勢，被開發企業在市場上重點推出。有房地產企業相關負責人介紹，在住宅產品出售結束以及去化周期加長的情況下，不限購的公寓成為房企現金流的保證。

在售公寓體量大公寓購房壓力不大

在住宅產品銷售結束后，除了商業、醫療等各項小區配套建設外，不少開發企業會在商業地塊進行公寓產品的配建，在住宅銷售節點后，進入公寓、商鋪等產品的出售節點。

記者從高新區某房地產企業置業顧問處了解到，他們的住宅產品早就已經銷售一空，小區住宅一期和二期已交房，目前項目正在推出的產品主要為商業街、臨街底商以及公寓產品。

該置業顧問告訴記者，公寓產品分為平層和LOFT戶型，價格會比住宅產品低幾千元左右。對于剛畢業或者剛參加工作的年輕人來說，壓力不大，而且購買LOFT戶型可以分為上下兩層，以更優惠的價格獲得更加舒適的生活空間，“由于面積都在30-55平方米左右，總價相對較低，月供也就2000塊左右，對購房者來說經濟壓力不大”。

據不完全統計，鄭州房地產市場在售公寓項目約有60余個，既有單純公寓產品的推出，也有住宅、公寓綜合地塊產品，在未來1至2年內，公寓產品將成為鄭州房地產市場的又一個產品重點。

低總價公寓剛需“安居”的保證

相比住宅動輒13000元/平方米的價格，大多數公寓產品均價徘徊在10000元/平方米，并且部分公寓直接配送裝修，顯得性價比更高。

剛畢業的王希，為了能夠在鄭州先“扎下根”，家里幫忙墊付了二十余萬元的首付款，先在鄭州購買了一套30多平方米的LOFT戶型公寓，預計明年年底交房，“總價在50萬元左右，比起150萬元左右的小三房，還是要便宜不少”。

王希剛找到一家電子產品銷售公司，初期的薪金預計在3000元左右，正式轉正后將達到4000元，每個月他繳納月供的費用基本可以自己承擔，偶爾需要家里接濟一下，“希望能夠早點交房，這樣省下在外租房的租金，資金會寬裕一些”。

王希在購買公寓時，曾有不少朋友勸他，公寓產品為40年產權，并且水電等物業費用，還依照商業用水、商業用電的標準收取，日常消耗價格比住宅標準要高得多，轉手銷售的時候，需要繳納的稅費比例大，“就是想先住下來，在鄭州有個自己的地方”。

“首付低、總價低、月供低，買個公寓，就是為了解決最基本的居住問題”，在和王希一樣的畢業剛需族眼里，公寓成為他們生活中“安居”目標的保證。

公寓建設標準寬松資金回籠迅速

根據中華人民共和國國家標準《住宅設計規范》GB50096-1996中關于住宅建設日照標準的規定：每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照，當一套住宅中居住空間總數超過四個時，其中應有二個獲得日照。

同時對于日照時間，在《城市居住區規劃設計規范》GB50180—93中規定：大城市在有效日照8~16時間帶內，大寒日不小于2小時，冬至日不小于1小時。這些標準在住宅建設的過程中，是必須要遵守的，否則連規劃設計方案都無法通過，施工建設更是無從談起。

相比住宅產品的多方面約束，公寓產品在施工建設方面，由于地塊性質多為商業用地，所受到的限制更小，建設標準相對更加寬松。開發企業在商業地塊較小或為增加利潤的情況下，會將公寓產品設計為“5梯25戶”甚至更多的房間，大大降低了居住的舒適度，光照時間、配套建設、居住舒適度等方面都將大打折扣，僅僅為突出“居住”的功能。

某房企相關工作人員表示，由于公寓產品房屋性質為商業用房，更多的是施工建設標準等硬性條件方面的約束，對于日照等標準的要求，并沒有住宅那么嚴格，而且目前公寓市場的首付比例均在50%及以上，對于房企資金快速回籠，充實現金流是個不錯的手段，“目前市場情況下，公寓產品也是房企現金流的保證”。

標簽： 鄭州房地產 鄭州樓市去化周期

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